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「東京23区で浸水リスクが低いエリアに住みたい」
「賃貸物件を探すとき、ハザードマップはどこまで確認すればいい？」
東京で部屋探しをする際、家賃や駅からの距離だけでなく、洪水や内水氾濫などの水害リスクが気になる方も多いのではないでしょうか。
東京23区はエリアによって地形が大きく異なるため、同じ区内でも浸水リスクには差があります。
そのため「○○区なら安全」と区単位で判断するのではなく、検討している物件の住所まで絞ってハザードマップを確認することが重要です。
この記事では、東京23区で比較的浸水リスクを避けやすいエリアの考え方や、部屋探しで確認したいハザードマップ、物件選びのポイントについて詳しく解説します。
目次
東京23区の浸水リスクはエリアによって異なる
東京23区で部屋を探す場合、まず知っておきたいのが「東京ならどこでも同じような浸水リスクがあるわけではない」ということです。
河川との距離や土地の高さ、周辺の地形などによって、水害が発生した場合の影響は変わります。
さらに、水害といっても「洪水」「内水氾濫」「高潮」など原因は一つではありません。
東京都も、災害の種類によって被害想定が異なるため、それぞれのハザードマップを確認するよう案内しています。
洪水とは
洪水とは、大雨などによって河川の水位が上昇し、堤防を越えたり決壊したりすることで水が周辺地域へ流れ込む災害です。
東京23区には荒川、多摩川、江戸川などの大きな河川があるため、河川周辺で物件を探す場合は洪水浸水想定区域を確認しておきましょう。
洪水ハザードマップでは、浸水が想定されるエリアだけでなく、想定浸水深や避難場所、避難経路なども確認できます。
内水氾濫とは
内水氾濫は、短時間に大量の雨が降り、下水道や排水施設で雨水を処理しきれなくなったときなどに発生する浸水です。
近くに大きな河川がないからといって、水害リスクがゼロになるわけではありません。
河川から離れた場所でも、周辺より低い土地などでは大雨による浸水が想定される場合があります。
高潮とは
高潮は、台風や低気圧などによって海面が通常より大きく上昇する現象です。
東京都が2024年12月に改定した高潮浸水想定区域図では、想定最大規模の高潮が発生した場合、東京23区のうち17区の一部で浸水が想定されています。
そのため東京湾に近いエリアで物件を探す場合は、洪水だけでなく高潮についても確認しておくことが大切です。
東京23区で浸水リスクが低いエリアを探す考え方
「東京23区で浸水リスクが低い場所はどこ？」と考えたとき、区名だけで判断するのはおすすめできません。
同じ区内でも高台と低地が存在することがあり、数百メートル移動するだけでハザードマップ上の想定が変わる場合もあるためです。
そこで、物件探しでは以下のような条件から候補を絞っていきましょう。
- 比較的標高のある場所
- 大きな河川から距離がある場所
- 洪水浸水想定区域から外れている場所
- 内水による浸水想定が小さい場所
- 高潮浸水想定区域から外れている場所
これらを組み合わせて確認することで、水害リスクを意識した物件探しがしやすくなります。
比較的浸水リスクを避けやすい東京23区のエリア
東京23区では、西側を中心に台地が広がっています。
一方、東側には荒川や江戸川などの河川に近い低地が広がっているため、洪水ハザードマップでは広範囲に浸水想定区域が設定されている場所があります。
ここからは、東京都などが公開しているハザードマップを確認する際に、比較的浸水想定区域を避けた物件を探しやすいエリアの例を紹介します。
ただし、以下の区・駅でもすべての場所で浸水リスクが低いわけではありません。必ず検討している物件の住所ごとに最新のハザードマップを確認してください。
練馬区｜練馬・石神井公園周辺
東京23区西部で水害リスクを意識して物件を探す場合、練馬区も候補の一つです。
練馬駅周辺は西武池袋線・西武有楽町線・都営大江戸線などを利用でき、池袋や新宿方面へのアクセスにも便利です。
石神井公園駅も西武池袋線を利用でき、都心への通勤と住宅環境のバランスを取りやすいエリアです。
ただし、練馬区内にも石神井川などの河川があるため、区全体を「浸水リスクが低い」と判断することはできません。
物件単位で洪水・内水の両方を確認しましょう。
杉並区｜荻窪・西荻窪周辺
杉並区の荻窪・西荻窪周辺も、浸水リスクと交通利便性の両方を考えながら物件を探しやすいエリアです。
荻窪駅はJR中央線・総武線と東京メトロ丸ノ内線が利用でき、新宿方面へのアクセスに優れています。
西荻窪は中央・総武線を利用でき、駅周辺にはスーパーや飲食店などもあります。
ただし杉並区にも善福寺川や神田川などが流れており、河川沿いなどでは浸水が想定されている場所があります。
「杉並区だから大丈夫」ではなく、駅のどちら側に住むか、河川からどの程度離れているかまで確認することがポイントです。
世田谷区｜経堂・桜新町周辺
世田谷区では、経堂や桜新町周辺なども水害リスクを確認しながら物件を探す候補になります。
経堂駅は小田急線、桜新町駅は東急田園都市線を利用でき、新宿・渋谷方面への通勤にも便利です。
ファミリー向け物件から一人暮らし向け物件まで比較しやすいのも特徴です。
一方、世田谷区には多摩川をはじめ複数の河川があり、場所によって洪水や内水氾濫の想定があります。
特に世田谷区は面積が広いため、区単位ではなく町丁目・住所単位まで絞って確認することが重要です。
中野区｜中野・鷺ノ宮周辺
中野区も、都心へのアクセスを確保しながら水害リスクを考えて物件を選びたい方の候補になります。
中野駅はJR中央線・総武線と東京メトロ東西線が利用でき、新宿方面へのアクセスに優れています。
鷺ノ宮駅は西武新宿線が利用でき、中野駅周辺より家賃を抑えた物件を探せる可能性があります。
ただし、中野区内にも妙正寺川や神田川などがあり、河川周辺では浸水が想定される場所があります。
駅名だけで判断せず、実際の物件所在地をハザードマップに入力して確認しましょう。
板橋区｜成増・赤塚周辺
板橋区では成増・赤塚周辺なども選択肢です。
成増駅・地下鉄成増駅周辺では、東武東上線と東京メトロ有楽町線・副都心線を利用できます。
池袋方面へのアクセスが良く、副都心線を利用すれば新宿三丁目や渋谷方面にも移動できます。
ただし板橋区は荒川周辺の低地と高台で水害リスクが大きく異なります。
同じ板橋区内でも場所によって条件が異なる代表的なエリアなので、住所単位での確認が特に重要です。
浸水リスクだけで住む場所を決めないことも重要
水害リスクが低いことは物件選びの重要な条件ですが、それだけで住む場所を決める必要はありません。
賃貸物件では、家賃や通勤時間、駅徒歩、周辺環境などとのバランスも重要です。
例えば、希望エリアが浸水想定区域に入っていても、建物の階数や避難場所などを確認したうえで候補に残す考え方もあります。
浸水想定区域＝住んではいけない場所ではない
ハザードマップで色が付いているからといって、その場所で必ず浸水が発生するわけではありません。
ハザードマップは一定の条件を設定したうえで、災害が発生した場合に想定される浸水範囲や深さなどを示したものです。
重要なのはリスクを把握したうえで、そのリスクを許容できるのか、災害発生時にどのように避難するのかまで考えて物件を選ぶことです。
マンションなら階数も確認する
同じ住所にあるマンションでも、1階と上層階では浸水発生時に受ける影響が異なる可能性があります。
東京都の案内では、例えば想定浸水深3.0mの場合は1階相当、5.0mの場合は2階相当が水没するイメージが示されています。
ただし、上層階なら水害の影響を受けないとは限りません。
エントランスや電気設備、エレベーター、駐車場などが浸水すると、部屋自体が浸水していなくても生活に影響が出る可能性があります。
部屋探しではハザードマップを確認しよう
水害リスクを確認するときに役立つのがハザードマップです。
東京都では各区市町村の洪水ハザードマップが公開されているほか、東京都の「TokyoMap」や国土交通省の「重ねるハザードマップ」などでも確認できます。
物件住所を入力して確認する
おすすめなのは、気になる物件を見つけてから住所を入力して確認する方法です。
「○○駅周辺」という大まかな確認だけでは、実際に住む場所のリスクを正確に判断できないことがあります。
候補物件の住所まで入力し、洪水・内水・高潮など複数の情報を確認しましょう。
浸水深まで確認する
ハザードマップを見るときは、色が付いているかどうかだけでなく「想定浸水深」まで確認しましょう。
浸水深によって建物への影響や避難方法も変わる可能性があります。
東京都の「浸水リスク検索サービス」では、住所や地図から浸水範囲や浸水深などを確認できます。
避難場所・避難経路も確認する
部屋探しの段階で、最寄りの避難場所も確認しておくと安心です。
自宅から避難場所までの経路に河川やアンダーパスなどがないかもチェックしておきましょう。
入居してから調べるのではなく、物件比較の項目として防災情報を確認しておくのがおすすめです。
部屋探しで確認したい7つの水害対策ポイント
浸水リスクを考えて賃貸物件を選ぶ場合、ハザードマップだけで判断するのではなく、建物の条件や周辺環境も確認することが大切です。
特に、次の7つのポイントをチェックしてみましょう。
- 洪水ハザードマップ
- 内水氾濫の想定
- 高潮の浸水想定
- 想定浸水深
- 物件の階数
- 避難場所・避難経路
- 建物や周辺道路の状況
1.洪水ハザードマップ
最初に確認したいのが洪水ハザードマップです。
東京都では、23区すべてで洪水ハザードマップが公表されています。
洪水ハザードマップでは、大雨によって河川が氾濫した場合などに浸水が想定される区域や想定浸水深、避難場所・避難経路などを確認できます。
また、自治体によっては複数の河川や浸水想定をもとに複数のハザードマップを作成しているため、一つだけでなく該当するマップを確認することが重要です。
2.内水氾濫の想定
大きな河川から離れている物件でも確認したいのが内水氾濫です。
集中豪雨などによって下水道などの排水能力を超える雨が降ると、道路や住宅地に水がたまる場合があります。
そのため、「近くに川がないから大丈夫」と判断するのではなく、自治体が公開している浸水情報も確認しましょう。
3.高潮の浸水想定
東京湾に近いエリアでは、高潮についても確認しておきましょう。
東京都は、水防法に基づき、想定し得る最大規模の高潮が発生した場合の「高潮浸水想定区域図」を公開しています。
高潮浸水想定区域図では、浸水が想定される区域だけでなく、想定される浸水の深さや継続時間も確認できます。
湾岸エリアの物件を検討している方は、洪水・内水とあわせて確認することをおすすめします。
4.想定浸水深
ハザードマップを見る際は、「色が付いているか」だけで判断しないことも重要です。
確認したいのが想定浸水深です。
例えば同じ浸水想定区域内でも、想定される浸水の深さによって建物への影響は異なります。
国土交通省の「重ねるハザードマップ」では、住所から場所を検索し、洪水や内水氾濫、高潮などによる浸水想定区域・浸水深を確認できます。
5.物件の階数
水害リスクが気になる場合は、物件の階数も比較してみましょう。
同じ建物でも1階と上層階では、浸水発生時に居室が直接被害を受ける可能性が異なります。
ただし、上層階なら水害の影響を受けないという意味ではありません。
1階や地下に電気設備などが設置されているマンションでは、設備が浸水すると停電や断水、エレベーター停止などが発生する可能性があります。
物件そのものの階数だけでなく、建物全体で水害が発生した場合の影響まで考えておきましょう。
6.避難場所・避難経路
物件周辺の避難場所と避難経路も確認しておきましょう。
ハザードマップでは、自治体が指定する避難場所などを確認できます。
国土交通省も、身の回りにどのような災害リスクがあるかだけでなく、「どこへ、どのようなルートで避難するか」を事前に確認することが重要としています。
自宅から避難場所までの距離だけでなく、避難経路が浸水想定区域を通っていないかなども確認しておくとよいでしょう。
7.建物や周辺道路の状況
可能であれば、内見時に物件周辺を実際に歩いてみましょう。
周囲より土地が低くなっていないか、坂の下に物件がないか、近くに河川や水路がないかなどを確認します。
地下住戸や半地下になっている物件の場合は、道路から建物への水の流れ込み方も確認しておきたいポイントです。
ハザードマップと現地確認の両方を行うことで、物件周辺の特徴をより把握しやすくなります。
浸水リスクを考えるなら1階と2階以上のどちらがおすすめ？
水害リスクを重視して部屋を探すのであれば、想定浸水深と部屋の高さを比較することが重要です。
一般的には上層階になるほど、居室そのものが浸水するリスクを避けやすくなります。
ただし、物件所在地が浸水想定区域に入っている場合は「2階だから大丈夫」と一律には判断できません。
1階は浸水の影響を受けやすい
1階の物件は道路や地面に近いため、洪水や内水氾濫が発生した際に居室へ水が入る可能性を考えておく必要があります。
特に半地下の住戸や道路より低い位置に玄関がある物件では、内見時に建物への出入り口の高さも確認してみましょう。
1階の物件を検討する場合は、住所ごとの想定浸水深を確認したうえで判断することが大切です。
2階以上でも確認は必要
2階以上の部屋でも安心とは限りません。
大規模な浸水が想定されているエリアでは、想定浸水深によって2階以上まで水が到達する可能性があります。
また、自室まで浸水しなくても、エントランスや駐車場、電気設備などが被害を受けることも考えられます。
「何階に住むか」と「その場所で何mの浸水が想定されているか」をセットで確認しましょう。
水害リスクと家賃のバランスも考えよう
東京23区で賃貸物件を探す場合、水害リスクだけでなく家賃とのバランスも重要です。
浸水想定区域をすべて候補から外してしまうと、希望する家賃や通勤時間などの条件を満たす物件が大幅に少なくなる場合があります。
「絶対に避けたい条件」を決める
まずは、自分がどの程度まで水害リスクを許容できるか考えてみましょう。
例えば、「想定浸水深が大きい場所は避ける」「浸水想定区域なら1階は選ばない」など、自分なりの基準を決めておく方法があります。
ハザード情報を確認したうえで、家賃・駅徒歩・通勤時間などと比較すると物件を選びやすくなります。
駅ではなく物件単位で比較する
浸水リスクを考える物件探しでは、駅単位で候補を外しすぎないこともポイントです。
同じ駅周辺でも、土地の高さや河川との位置関係によってハザードマップ上の想定が異なることがあります。
そのため、「○○駅は水害リスクがあるから除外する」という探し方よりも、候補となる物件を見つけてから住所単位で確認する方が選択肢を確保しやすいでしょう。
賃貸契約時にも水害ハザードマップを確認できる
賃貸物件を契約する際には、水害リスクに関する説明も確認しましょう。
宅地建物取引業者は、水防法に基づいて作成された水害ハザードマップに対象物件の所在地が表示されている場合、その所在地を重要事項説明時に示して説明することとされています。
対象となるのは、水防法に基づいて作成された洪水・雨水出水（内水）・高潮の水害ハザードマップです。
ただし、重要事項説明を受けるまで待つ必要はありません。
物件を比較している段階から、自分でもハザードマップを確認しておくのがおすすめです。
東京23区の浸水リスクに関するよくある質問
東京23区で水害リスクが低い区はどこですか？
区単位で「この区なら水害リスクが低い」と断定することはおすすめできません。
同じ区内でも、河川沿いの低地と台地では浸水想定が異なる場合があります。
東京23区西部などでは浸水想定区域を避けた物件を探せるエリアがありますが、河川周辺などには浸水が想定されている場所もあります。
区名ではなく、検討している物件の住所を最新のハザードマップで確認しましょう。
ハザードマップで色が付いていなければ安全ですか？
色が付いていないからといって、災害が絶対に発生しないという意味ではありません。
ハザードマップは一定の想定条件に基づいて作成されたものです。
国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、浸水想定だけでなく土地の成り立ちを示す地形分類なども確認できます。
複数の情報を組み合わせて判断しましょう。
川から離れていれば水害の心配はありませんか？
川から離れていても、大雨による内水氾濫が発生する可能性があります。
そのため河川からの距離だけではなく、洪水・内水など複数の水害リスクを確認することが重要です。
マンションなら何階以上がおすすめですか？
「○階以上なら安全」という共通の基準はありません。
必要な階数は、その場所で想定される浸水深や建物の構造によって異なります。
例えば、想定浸水深と居室の高さを比較し、建物設備の設置場所なども確認したうえで判断しましょう。
ハザードマップはどこで確認できますか？
東京都建設局のウェブサイトから各自治体の洪水ハザードマップを確認できます。
また、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」も便利です。
「重ねるハザードマップ」では住所を入力して、洪水・内水氾濫・高潮などの浸水想定区域や浸水深、土地の特徴などを地図上で確認できます。
東京23区の部屋探しでは浸水リスクも確認しよう
東京23区で物件を探す場合は、家賃や間取り、駅徒歩だけでなく水害リスクも確認しておきましょう。
特に重要なのは「○○区なら安全」と判断しないことです。
同じ区や駅周辺でも、河川との距離や土地の高さなどによって浸水想定が異なる場合があります。
気になる物件を見つけたら、住所単位で洪水・内水・高潮などのハザード情報を確認しましょう。
そのうえで想定浸水深、物件の階数、避難場所・避難経路などもチェックすると、水害リスクを考慮した部屋探しができます。
東京23区で安心して暮らせる物件を探すならテレルーム
「通勤に便利な場所に住みたいけれど水害リスクも気になる」「ハザードマップを見ても物件をどう選べばいいかわからない」という方は、テレルームにご相談ください。
希望するエリアや家賃、間取り、通勤先などの条件をもとに、物件探しをサポートします。
気になる物件が見つかった場合は、ハザードマップなどの公開情報も確認しながら比較すると、より納得して物件を選びやすくなります。
テレルームはオンラインでのお部屋探しにも対応しているため、遠方から東京へ引っ越す方や、不動産会社へ足を運ぶ時間が取りにくい方にもおすすめです。
物件の条件だけではなく、周辺環境も含めて自分に合った住まいを探してみましょう。
