「この部屋、更新できないんですか？」 　 物件探しの中で、そんな説明を受けたことはありませんか。 　 結論からいうと、契約期間が満了すると原則更新できない「定期借家」契約は、首都圏の賃貸市場で年々存在感を増しています。この記事では、最新の調査データと専門家の解説をもとに、その実態と部屋探しで気をつけたいポイントを解説します。 　 まずは話を聞いてみる 「定期借家」契約とは 定期借家契約とは、あらかじめ賃貸期間を定めて結ぶ契約のことです。期間が満了すると契約は終了し、更新や途中解約は原則としてできません。継続して住みたい場合は、貸主との合意による「再契約」が必要になります（出典：株式会社LIFULL 2025年12月9日発表）。これに対し、一般的な「普通借家契約」は、更新料を支払うことで期間満了後もそのまま住み続けられる契約形態です。 実際にどれくらい増えているのか LIFULL HOME'Sが2025年12月9日に発表した調査によると、2022年1月〜2025年11月の間の定期借家物件の掲載割合は、首都圏全体で8.7%でした。中でも東京都は2025年に9.3%まで上昇し、3年間で3.6ポイント増加しています。周辺県ではさらに上昇ペースが速く、神奈川県（8.5%、+4.1pt）、埼玉県（6.6%、+3.8pt）は、いずれも東京都の上昇幅を上回りました（出典：同上）。 　 東京23区に限ると、2025年の定期借家シェアは9.5%と、東京都全体（9.3%）よりも高い結果でした。区別に見ると、シェアが最も高いのは渋谷区の18.1%で、区内の掲載物件の2割近くを占めています。2024年と比較してシェアが伸びた区は23区中19区に及び、特に品川区（6.8%→15.3%、+8.5pt）、千代田区（5.2%→12.7%、+7.5pt）は大きく伸ばしました。一方、シェアが5%未満なのは台東区・大田区・墨田区・板橋区・江戸川区の5区でした（出典：同上）。 　 まずは話を聞いてみる アットホームの調査でも同様の傾向 アットホームが2026年5月21日に発表した「2025年度『定期借家物件』の募集家賃動向」でも、同様の傾向が確認されています。首都圏の定期借家の平均募集家賃はマンション・アパートともに前年度比で概ね上昇し、定期借家の割合も全エリアで上昇しました。特に東京23区のマンションでは、面積帯を問わず定期借家の割合上昇が目立ち、都心やファミリー向け以上の物件で活用が広がっているとされています（出典：アットホーム株式会社 2026年5月21日発表）。 「定期借家は安い」は本当か 定期借家物件は、貸主の判断で家賃が安く設定されているケースも多いと言われています。しかし、今回のLIFULL HOME'Sの調査では、意外な事実が明らかになりました。東京23区では、これまで一貫して定期借家の平均賃料が普通借家を上回って推移しているものの、賃料の上昇率で見ると普通借家の方が高くなっているのです。2025年の前年比では、定期借家が104.0%に対し、普通借家は109.8%。2022年との比較でも、定期借家（119.2%）に対し普通借家（124.5%）の方が上昇幅が大きいという結果でした（出典：同上）。つまり、絶対額では定期借家の方が高い一方、上昇スピードは普通借家の方が速いという、単純に「定期借家=安い」とは言い切れない状況が起きています。 なぜ定期借家が増えているのか。専門家の見解 LIFULL HOME'S総研の中山登志朗チーフアナリストは、定期借家契約の拡大が賃料上昇の一因になっていると分析しています。普通借家契約で賃料を引き上げるには、借地借家法第32条第1項に基づき、①税や管理コストの負担増、②物価上昇などの経済事情、③近隣同種物件の賃料との比較、といった明確な根拠が必要です。一方、定期借家契約では、契約期間満了時に再契約の条件として賃料アップを提示でき、承諾しなければ契約が終了するという構造上、賃料を引き上げやすい制度になっていると指摘しています（出典：同上）。 　 中山氏によると、定期借家契約が制度化されたのは2000年の借地借家法改定以降で、当初は建て替えや転勤時の一時貸しなど、貸主側の事情に対応するための制度でした。しかし現在は、賃料引き上げの手段として活用されているケースが目立ち、当初の主旨とは異なる使われ方が広がっていると述べています（出典：同上）。 　 まずは話を聞いてみる 定期借家物件を検討する際の注意点 契約期間と再契約の条件を確認する 契約期間が何年に設定されているか、再契約の際にどのような手続き・条件が必要になるかを、契約前に必ず確認しましょう。 再契約時の賃料交渉の余地を把握しておく 中山氏は、再契約の際には普通借家契約の賃料相場を参考に、引き上げ幅の目安を自分の中で持っておくことを勧めています（出典：同上）。周辺の普通借家物件の家賃相場も合わせて調べておくと、交渉の材料になります。 長く住みたい場合は契約形態も確認する 長期間住み続けたいと考えている場合、家賃だけでなく、その物件が普通借家か定期借家かを事前に確認することが重要なポイントになります。 物件探しのチェックリスト 契約形態が普通借家か定期借家か確認したか 定期借家の場合、契約期間と再契約の条件を確認したか 周辺の普通借家物件の家賃相場も調べているか 長期居住を希望する場合、その点を不動産会社に伝えているか 　 まずは話を聞いてみる よくある質問 定期借家契約は途中で解約できますか？ 原則として、借主からの途中解約は制限されています。ただし、床面積200㎡未満の住宅で、転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情がある場合には、法律上の解約が認められるケースがあります。詳細は契約書や不動産会社に確認することをおすすめします。 再契約を拒否されることはありますか？ 定期借家契約は更新という概念がないため、貸主が再契約に応じない可能性もあります。長期居住を希望する場合は、この点もあらかじめ確認しておくことをおすすめします。 定期借家か普通借家かは、どこで確認できますか？ 物件情報や契約書に記載されています。気になる場合は、内見時や契約前に不動産会社へ直接確認することをおすすめします。 まとめ｜「更新できない契約」が広がる今、事前確認がより重要に 首都圏の賃貸市場では、定期借家契約の存在感が着実に高まっています。「定期借家は安い」というイメージだけで判断せず、再契約時の条件や賃料交渉の余地を事前に把握しておくことが、長く安心して住み続けるためのポイントになります。 お部屋探しのご相談はテレルームへ 「この物件、定期借家なのか普通借家なのか分かりにくい」「長く住める物件を選びたい」 　 そんな方は、テレルームへご相談ください。仲介手数料は最大0円で物件の紹介から契約、ライフラインの手続きまでオンラインで対応しています。 　 契約形態の確認も含めて、一緒にサポートします。 　 まずは話を聞いてみる

「最近、急に家賃が上がった気がする」と感じることはあっても、「もう7年以上ずっと上がり続けている」と実感している人は少ないのではないでしょうか。 　 結論からいうと、家賃の動きを示す指数は2018年12月から一度も途切れることなく、86ヶ月連続で上昇を続けています。この記事では、その最新データと背景、部屋探しへの向き合い方を解説します。 　 まずは話を聞いてみる 86ヶ月連続で上昇している「家賃指数」とは 一橋大学と大東建託が共同開発した「一橋大学・大東建託CPI方式家賃指数」は、大東建託が管理する賃貸物件の家賃データをもとに算出される、消費者物価指数（CPI）の考え方に基づいた家賃の指数です（出典：一橋大学Hi-Stat/CREPE、2025年8月25日ニュースリリース）。この指数は月次で公表されており、家賃の長期的なトレンドを追うことができます。 　 2026年2月25日に発表された2026年1月度のデータによると、全国の家賃指数は前年同月比+1.08ポイント（前月比+0.05ポイント）となり、2018年12月以降、86ヶ月連続で上昇を続けています（出典：一橋大学・大東建託 2026年2月25日発表）。単月の変化は小さくても、7年以上にわたって一度も下落することなく上がり続けている点が、この指数の特徴です。 　 この指数がユニークなのは、実際に大東建託が管理する物件の家賃データという「一次データ」に基づいている点です。アンケート調査やサンプル抽出ではなく、実際の賃貸借契約の情報を用いることで、より実態に近い家賃の動きを捉えられるとされています（出典：一橋大学Hi-Stat/CREPE、2025年8月25日ニュースリリース）。 都道府県別に見ると、沖縄県の上昇率が最大 2026年1月度の主な都道府県別データ（前年同月比）は以下の通りです（出典：同上）。 地域前年同月比前月比全国+1.08pt+0.05pt北海道+0.59pt-0.04pt東京都+1.76pt+0.10pt大阪府+1.17pt+0.11pt福岡県+0.64pt+0.03pt沖縄県+3.18pt+0.16pt 掲載されている主要都道府県の中では、沖縄県の上昇率が最も大きく、全国平均の約3倍のペースで上昇しています。東京都も全国平均を上回る+1.76ポイントとなっており、都市部を中心に上昇が続いていることがわかります。 　 まずは話を聞いてみる なぜ「実感しにくいのに」上がり続けているのか この指数の伸び幅は、1ヶ月あたり0.05〜0.1ポイント程度と、単月で見ると非常に小さな変化です。そのため、日々の生活の中で「家賃が上がった」と強く実感する場面は少なく、気づかないうちに積み重なっているのが実情です。 　 以前お伝えした通り、この背景には建築・修繕費の高騰や、現役世代の持ち家志向の低下といった構造的な要因があるとされています（出典：日本総合研究所リサーチ・アイ No.2025-147、2026年3月5日）。都市部への人口流入や単身世帯の増加が続く限り、こうした緩やかな上昇トレンドは今後も継続する可能性があります。人口減少が進む地域であっても、賃貸物件の供給が需要ほど増えていない場合には、同様に上昇が続く可能性があると考えられます。 この指数から読み取れること 「今は上がっていない」と思っても、実は上がっている 前月比が小さい月が続くと、家賃は落ち着いているように感じられます。しかし、86ヶ月という長期スパンで見れば、上昇が止まったことは一度もありません。「そろそろ落ち着くはず」という期待だけで判断せず、長期トレンドを踏まえて動くことが大切です。 更新のたびに家賃が上がる前提で予算を組む 賃貸契約は2年ごとの更新が一般的です。次の更新時にも家賃が緩やかに上昇している可能性を踏まえ、余裕を持った予算設定をしておくと安心です。 部屋探し・住み替えのチェックリスト 現在の家賃が、契約時からどのくらい変わっているか確認したか 次の更新時に家賃が上がる可能性を踏まえて予算を組んでいるか 「そのうち下がるはず」という期待だけで住み替えを先延ばしにしていないか 気になる物件があれば、早めに情報収集を進めているか 　 まずは話を聞いてみる よくある質問 この指数と、実際に自分が住んでいる物件の家賃は関係がありますか？ この指数は市場全体の傾向を示すもので、個別の物件の家賃改定は、契約内容や大家の判断によって異なります。ご自身の物件の家賃については、契約書や更新通知を確認することをおすすめします。 今後も上昇は続きますか？ 今後の見通しについて、確認できる確定的な予測データは今回見つかりませんでした。最新の指数は、一橋大学の公表データで随時確認できます。 「募集家賃」と「実際に住んでいる人の家賃」は違うのですか？ 内閣府の分析では、消費者物価指数の民営家賃は、既に住んでいる人の家賃も含むため、新規に部屋を探す人が直面する「募集家賃」の上昇に比べて遅れて反映される傾向があるとされています（出典：内閣府「今週の指標No.1417」2026年6月30日発表）。今回ご紹介した一橋大学・大東建託の指数は、実際の賃貸データに基づくもので、市場の動きをより直接的に反映しています。 まとめ｜小さな変化の積み重ねが、大きなトレンドに 家賃指数は2018年12月から86ヶ月にわたり、一度も途切れることなく上昇を続けています。1ヶ月あたりの変化は小さくても、積み重なれば実際の負担は確実に増えています。「最近落ち着いている気がする」という感覚だけに頼らず、長期的なトレンドを踏まえた予算計画や住み替えの判断をしていくことが大切です。特に更新のタイミングが近づいている方は、今の家賃と市場全体の動きを見比べておくと、次の判断がしやすくなります。 お部屋探しのご相談はテレルームへ 「今の家賃、実は上がり続けているのか気になる」「次の更新前に住み替えも検討したい」 　 そんな方は、テレルームへご相談ください。仲介手数料は0円または35,000円で、物件の紹介から契約、ライフラインの手続きまでオンラインで対応しています。 　 今後の住まいの計画も一緒にサポートします。 　 まずは話を聞いてみる

「物件サイトに出ている家賃は高そうに見えるけど、実際にみんなが問い合わせている家賃感はどうなの？」 　 その疑問に答えるデータがあります。結論からいうと、物件情報サイトに掲載されている家賃（掲載賃料）と、実際にユーザーが問い合わせた家賃（反響賃料）の伸び方に差が広がっており、この動きは「ワニの口」にたとえられています。この記事では、最新データとその意味、部屋探しへの影響を解説します。 　 まずは話を聞いてみる 「掲載賃料」と「反響賃料」とは 不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」が毎月発表しているマーケットレポートでは、「掲載賃料」と「反響賃料」という2つの指標が使われています。掲載賃料は物件サイトに掲載されている募集条件（設定家賃）を集計したもの、反響賃料はユーザーが実際に問い合わせをした物件の家賃を集計したものです（出典：株式会社LIFULL、LIFULL HOME'Sマーケットレポート）。つまり、掲載賃料は「貸主側が設定した家賃」、反響賃料は「借主が現実的に検討している家賃」に近い数値といえます。 「ワニの口」のように広がる家賃の差 LIFULL HOME'Sが2026年8月6日に発表した「マーケットレポート2026年7月（賃料動向）」によると、東京23区のファミリータイプの掲載賃料は25万9,107円となり、過去最高値を更新しました。前年同月比では109.2%の伸びです。一方、反響賃料は18万1,950円で、前年同月比103.6%の伸びにとどまりました（出典：株式会社LIFULL 2026年8月6日発表）。 　 掲載賃料と反響賃料の伸び率には約5.6ポイントの差があり、この「掲載賃料は伸び続けるが、反響賃料はそれほど伸びない」という構図が、口を開けたワニのように見えることから「ワニの口」と表現されています（出典：同上）。7月時点での金額差は7万7,157円にまで広がっています。 　 タイプ・エリア別に2026年7月時点のデータを整理すると、以下の通りです。 掲載賃料反響賃料差額23区・ファミリー259,107円（前年比+9.2%）181,950円（前年比+3.6%）77,157円23区・シングル136,075円（前年比+14.9%）100,457円（前年比+4.2%）35,618円都下・ファミリー125,794円（前年比+14.8%）108,026円（前年比+0.8%）17,768円都下・シングル70,001円（前年比+13.9%）68,899円（前年比+2.0%）1,102円 このように、23区のシングルタイプで伸び率の差が最も大きく、都下のシングルタイプでは掲載賃料と反響賃料の差自体は小さいものの、両方の値が過去最高値を更新している点が特徴です（出典：同上）。 特に差が大きいのは23区のシングルタイプ 表の中でも、伸び率の差が最も大きいのは23区のシングルタイプです。掲載賃料の伸び（+14.9%）が、反響賃料の伸び（+4.2%）の3倍近いスピードで進んでおり、単身者向け物件で「貸主の希望家賃」と「借主が実際に検討している家賃」のズレが特に大きくなっていることがわかります。 　 まずは話を聞いてみる 東京都下（23区以外）ではどうなっているか 23区以外の東京都下でも、同様の動きが見られます。シングルタイプの掲載賃料は7万1円（前年同月比113.9%）で過去最高値を更新し、反響賃料も6万8,899円（前年同月比102.0%）で過去最高値を更新しました（出典：同上）。都下では反響賃料自体も最高値を更新している点が、23区とは異なる特徴です。都心の家賃高騰を受けて、都下エリアへの問い合わせが実際に増えている可能性がうかがえます。 この「ワニの口」が部屋探しに意味すること 掲載されている家賃と、実際に選ばれている家賃にはズレがある 物件サイトで目にする家賃相場は、貸主側が「これくらいで貸したい」という希望に近いものです。一方で、実際に多くの人が問い合わせているのは、それよりも低い家賃帯の物件です。掲載されている相場感だけで「もう自分には無理だ」と判断せず、実際の反響賃料も参考にすることで、現実的な予算感がつかみやすくなります。 強気な家賃設定の物件も一定数ある 掲載賃料の伸びが反響賃料の伸びを上回っているということは、相場より強気な家賃設定のまま掲載され続けている物件も一定数あると考えられます。同じ条件でも家賃に差がある場合があるため、複数の物件を比較検討する価値があります。 部屋探しのチェックリスト 物件サイトの掲載賃料だけで予算をあきらめていないか 同じエリア・条件で、複数の物件の家賃を比較しているか 23区にこだわらず、都下など周辺エリアも候補に入れているか 気になる物件があれば、早めに不動産会社に相談しているか 　 まずは話を聞いてみる よくある質問 反響賃料が低いなら、家賃交渉はできますか？ 物件や貸主によって対応は異なるため、一律にはお答えできません。気になる物件があれば、不動産会社に直接相談することをおすすめします。 掲載賃料と反響賃料、どちらを参考にすればいいですか？ 掲載賃料は「市場に出ている家賃の目安」、反響賃料は「実際に多くの人が検討している家賃帯」として、両方を参考にするのがおすすめです。反響賃料に近い物件を中心に探すと、現実的な選択肢が見えやすくなります。 この差は今後も広がりますか？ 今後の動向について、確認できる確定的な予測データは今回見つかりませんでした。最新の相場は、部屋探しのタイミングで改めて確認することをおすすめします。 まとめ｜「掲載」と「現実」、両方の目線を持つことが大切 2026年7月のデータでは、掲載賃料の伸びが反響賃料の伸びを大きく上回り、「ワニの口」のような差が広がっています。特に23区のシングルタイプでその差が顕著で、貸主が希望する家賃と、実際に借主が検討している家賃帯には距離が生まれています。物件サイトの家賃相場だけを見て予算感を決めつけず、実際に選ばれている家賃帯も意識しながら物件を探すことで、より現実的な選択肢が見えてきます。 お部屋探しのご相談はテレルームへ 「相場と実際の家賃感の違いがよくわからない」「自分の予算に合った物件を一緒に探してほしい」 　 そんな方は、テレルームへご相談ください。仲介手数料は0円または35,000円で、物件の紹介から契約、ライフラインの手続きまでオンラインで対応しています。 　 予算に合った物件選びも一緒にサポートします。 　 まずは話を聞いてみる