大きな買い物である住宅購入には、多くの場合、住宅ローンの利用が不可欠です。初めて住宅ローンを検討する人は、その仕組みや手続きに戸惑うかもしれません。 この記事では、住宅ローンの基本的な仕組みから、金利の種類、返済方法など初めて不動産を購入する人にも分かりやすく解説します。住宅ローンに関する不安を解消し、無理のない返済計画を立てて、理想の住まいを手に入れてください。 ※本記事に記載されている内容は、2025年7月執筆時点のものです。記事公開以降に、法改正される可能性もありますので、最新情報は金融機関や国土交通省のホームページなどでご確認ください。 住宅ローンとは 住宅ローンとは、家や土地などの不動産を購入する際に、金融機関からお金を借りる仕組みです。借りたお金を毎月少しずつ金融機関に返済していきます。ローンの返済期間は、20～35年といった契約時に定めた期間です。 住宅ローンは、通常のローンと比べて金利が低い傾向にあります。購入する住宅がローンの担保になるためです。担保とは、もし返済ができなくなった場合に、金融機関が住宅を売却してお金を回収できる権利です。 住宅ローンを利用すると、一度に大きな金額を用意できなくても、マイホームを購入できます。ただし、借りられる金額や金利は、借りる人の収入や信用状況、ローンの種類によって異なります。 団体信用生命保険とは 団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローン契約者が返済期間中に死亡または高度障害状態になったときに、残りの住宅ローン残高を保険金で完済する制度です。 多くの住宅ローンでは、団信への加入が必須となっています。保険料は金融機関が負担してくれるケースが多く、一般的にはローンの金利に含まれています。 団信を詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。 団体信用生命保険（団信）とは？住宅ローンの「もしも」に備える仕組みや、契約前に確認したいポイントを解説 住宅ローンの3つの金利タイプ 住宅ローンには、主に3つの金利タイプがあります。将来の金利変動リスクと毎月の返済額のバランスを考えて選びましょう。 全期間固定金利型 全期間固定金利型は、住宅ローンを借り入れたときから完済するまでのすべての期間、金利が変わらないタイプです。35年ローンであれば35年間、毎月の返済額が一定になります。 全期間固定金利型のメリットは、将来の金利変動を気にする必要がないため、返済計画が立てやすい点です。金利が上昇しても毎月の返済額が増えないため、家計への影響を心配する必要はありません。 しかし、金利が固定されている分、一般的に他の金利タイプに比べて借り入れ当初の金利は高めに設定されているローンがほとんどです。全期間固定金利型は将来の金利上昇リスクを避け、安定した返済を最優先したい人に向いています。 固定金利を詳しく知りたい方は、こちらからご確認ください。 金利が上昇する今こそ知りたい「固定金利」とは？メリット・デメリットや賢い活用方法を解説！ 固定金利期間選択型 固定金利期間選択型は、借り入れ当初の数年間だけ金利が固定され、その期間が終わると再度金利タイプを選び直すタイプです。固定期間が終了すると、その時点の金利情勢に応じて、再度固定金利型を選ぶか、変動金利型に切り替えるかを選びます。 メリットは、全期間固定金利型よりも借り入れ当初の金利が低めに設定されているケースが多い点です。また、一定期間は金利が固定されるため、その期間は返済額が安定します。 しかし、固定期間が終了した際に金利が上昇していると、その後の返済額が増えるかもしれません。固定金利期間選択型は金利の動向を見ながら、柔軟に金利タイプを検討したい人や、短期間で返済を終える予定がある人に向いています。 変動金利型 変動金利型は、市場の動向に合わせて金利が定期的に見直されるタイプです。一般的には半年に一度金利が見直され、毎月の返済額も変動する可能性があります。 ただし、急激な返済額の増加を避けるため、多くの金融機関では「5年間は返済額が変わらない」「返済額が前回の1.25倍を超えない」といった5年ルール・125%ルールを設けています。 メリットは、借り入れ当初の金利が他の金利タイプに比べて最も低く設定されているケースが多い点です。金利が低い時期には、毎月の返済額を抑えられます。 一方で、金利が上昇したときには、返済額が増えるリスクがあります。変動金利型が向いている人は、将来の金利動向を注視でき、返済期間中に繰り上げ返済で元金を減らす予定があるなど、金利上昇リスクに対応できる人です。 変動金利を詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。 住宅ローンで7割が選ぶ「変動金利」とは？ 選ぶ前に知るべき特徴とリスク対策  住宅ローンの返済方法 住宅ローンの主な返済方法には、毎月の返済額が一定の元利均等返済と、元金が一定の元金均等返済の2種類です。毎月の返済額や総返済額が変わるため、ご自身のライフプランを考えたうえで選びましょう。 元利均等返済 出典：元利均等返済・元金均等返済とは | SBIアルヒ株式会社 元利均等返済は、元金と利息を合計した毎月の返済額が、返済期間を通じて原則として一定になる返済方法です。 元利均等返済のメリットは、毎月の返済額が変わらないため、家計の管理がしやすい点です。返済計画が立てやすく、安定した家計運営を重視する人に向いています。 しかし、返済開始当初は、毎月の返済額に占める利息の割合が高く、元金がなかなか減りません。そのため、同じ条件であれば元金均等返済よりも総返済額は多くなる傾向があります。 元金均等返済 出典：元利均等返済・元金均等返済とは | SBIアルヒ株式会社元金均等返済は、毎月の返済額のうち、元金部分が常に一定になる返済方法です。利息は、残っている借入残高に対してかかるため、返済が進むにつれて借入残高が減り、それに伴って利息部分も減っていきます。結果として、毎月の返済額は徐々に少なくなっていきます。 メリットは元金の減りが早いため、元利均等返済に比べて総返済額を抑えられる点です。また返済が進むにつれて毎月の負担が軽くなるため、将来的に教育費などが増える可能性がある家庭に向いています。 一方で、返済開始当初は毎月の返済額が最も多くなるため、借り入れ当初の家計負担が大きくなる点がデメリットです。 住宅を購入するならテレルームにおまかせ 住宅ローンは支払金額が大きく、今後のライフプランを考えると大きな決断になります。もし住宅ローンを一人で考えるのが難しいと感じる場合は、テレルームにご相談ください。 テレルームは、お客様の状況に合わせて最適な住宅ローンの選び方や、借り入れまでのサポートを行っています。無理のない返済計画を立てるためのアドバイスや、複数の金融機関の比較検討など、お客様の疑問や不安を解消し、安心して住宅購入を進められるようにサポートします。 住宅ローン選びで迷ったら、まずはテレルームにご相談ください。 まずは話を聞いてみる 住宅ローン控除とは 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入したり、リフォームしたりしたときに、一定の条件を満たせば所得税や住民税が控除される制度です。税金の控除とは、税金を計算する際に一定の金額を差し引き、税金の負担を軽くすることです。 年末時点での住宅ローン残高の0.7%を上限として、所得税から控除されます。なお控除しきれなかったときは、住民税からも一部控除される仕組みとなっています。控除を受けられる期間は、最大で13年間です。 住宅ローン控除を利用するためには、初年度は確定申告をする必要があります。 新築や中古住宅など、購入する住宅の種類や入居時期によって適用条件や控除額が異なるため、国税庁や国土交通省のウェブサイトで確認してください。 参考：マイホームを持ったとき｜国税庁 住宅ローンを借り入れるまでの流れ 住宅ローンを借り入れて、実際に住宅を購入するまでには、いくつかのステップがあります。全体の流れを把握し、スムーズに手続きを進めてください。 住宅ローン選び・事前相談 住宅ローンを借り入れる最初のステップは、住宅ローン選びと事前相談です。金利タイプや返済方法から、自分の返済計画に合った金融機関を探します。 複数の金融機関の金利や手数料、保証内容などを比較検討し、気になる金融機関には事前相談に行きましょう。 相談することで、自分の年収や借り入れ希望額で住宅ローンが組めるのか、どのような書類が必要なのかなど、具体的な情報を得られます。将来の返済に無理がないか、しっかりとシミュレーションすることも重要です。 仮審査 住宅ローンを申し込む際には、まず仮審査を受けます。仮審査は、購入したい物件が決まる前に、おおよその借り入れ可能額や返済能力を金融機関が簡易的に判断するものです。 仮審査では、以下の情報を金融機関に伝えます。 ・年齢 ・年収 ・勤務先 ・勤続年数 ・現在の借り入れ状況 金融機関は上記の情報をもとに、融資が可能かどうか、どのくらいの金額まで借りられるかの目安を教えてくれます。 仮審査に通ると、実際の物件探しや売買契約の際に、購入の意思が固いことを売主や不動産会社に示し、その後の手続きをスムーズに進めやすくなるでしょう。 本審査 購入したい物件が決まり、売買契約を締結する直前には、いよいよ本審査を受けます。本審査は、仮審査よりも詳細な情報をもとに、金融機関が最終的に融資の可否と条件を判断するものです。 本審査では、仮審査で提出した情報に加え、物件に関する情報や個人の詳細な信用情報などが厳しく審査されます。 ローンの実行・物件の引き渡し 住宅ローンの本審査に通過したら、金融機関と住宅ローンの契約である金銭消費貸借契約を結びます。 ローンが実行されると同時に、売主への住宅購入代金の支払いが行われ、物件の引き渡しへと進みます。ローンの実行とは、契約に基づいてお金が実際に振り込まれることです。 物件の引き渡しは、金融機関の会議室で行われることが一般的です。買主から売主へ売買代金の残りが支払われ、同時に司法書士によって所有権移転登記の手続きが進められます。すべての手続きが完了し、鍵を受け取れば、住宅の購入は完了です。 住宅ローンの返済シミュレーション 返済計画を立てるために、返済シミュレーションを行ってください。ここでは、2,000万円を35年で返済するケースを例に、返済シミュレーションを行います。 金利は固定金利型の平均である1.9％、引き下げ金利が適用になった場合の変動金利型で見られる0.5％、返済方法は元利均等返済として計算します。 金利毎月返済額 総返済額年0.5%約53,000円約2,226万円年1.9%約64,800円約2,721万円 上記はあくまで概算であり、実際の金利や手数料、保証料などによって金額は変わります。 まとめ 住宅ローンは、不動産購入において多くの方が利用する資金調達手段です。住宅ローンを契約するときには、万が一の場合に備えて団信に加入するケースが一般的です。 住宅ローンを契約すると税負担を軽減する住宅ローン控除を利用できるため、確定申告を行ってください。 無理のない返済計画を立てるために、事前に返済シミュレーションを行い、毎月の返済額や総返済額を把握することが重要です。 テレルームは住宅購入時の仲介手数料がゼロ 住宅購入には、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。その中でも、不動産会社に支払う仲介手数料は、大きな割合を占める費用です。少しでも購入費用を抑えたいと考えているなら、仲介手数料がゼロのテレルームがおすすめです。 テレルームは、売主が仲介手数料を払った場合は、買主の支払いはゼロになります。物件の費用を賢く抑え、理想のマイホームを手に入れるためにもテレルームにご相談ください。 まずは話を聞いてみる

「もし自分に万が一のことがあったら、住宅ローンはどうなるのだろう？」と不安を感じたことが、一度はあるのではないでしょうか。生命保険に加入していれば安心だと考えがちですが、高額な住宅ローンの全額まではカバーしきれないケースがあります。そんなときに、大切なご家族と住まいを守るのが「団体信用生命保険（団信）」です。団信の制度の概要のほか、契約前に確認したいポイントもご紹介しますので、団信選びにご活用ください。 なぜ団体信用生命保険（団信）が必要？ 団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン契約者に万が一のことがあった際に、ご家族を守るための保険です。団信に加入していれば、保険金でローン残高が完済されるため、遺されたご家族が住まいを失うリスクを回避できます。月々の返済負担からも解放され、マイホームを「負債」ではなく「資産」として残せます。 【混同注意】団信と生命保険、3つの決定的違い 「生命保険に入っているから団信は不要では？」というご質問をよくいただきますが、実は似ているようで違います。 違い1：保障額がローン残高と連動する 一般的な生命保険は、契約時に定めた保障額がずっと変わりません。一方、団信の保障額は常に「住宅ローンの残高」に連動します。ローン返済が進んで残高が減れば、保障額もそれに応じて減少します。これにより、必要なぶんだけ保障を確保できるので無駄がありません。 違い2：住宅ローン専用の保険である 団信は、住宅ローンの返済を目的とした専用の保険です。保険金はご家族が受け取るのではなく、金融機関に支払われ、ローンの返済に充てられます。生活費や教育費など、他の目的には使えません。 違い3：銀行が加入を求めるワケ ほとんどの民間金融機関では、団信への加入が住宅ローン利用の必須条件となっています。これは、銀行が貸し付けたお金を回収できなくなるリスクを防ぐためです。つまり団信は、借り手であるローン契約者だけでなく、貸し手である銀行も守る仕組みです。 【選び方ガイド】団信の保障内容と種類を比較 団信の保障内容はさまざまです。ご家族のライフプランや、健康への考え方に合わせて選択しましょう。 基本保障（死亡・高度障害） 死亡・高度障害は、ほとんどの住宅ローンに付帯している基本的な保障です。この保障の保険料は、あらかじめ住宅ローンの金利に含まれています。毎月の返済とは別に、保険料を追加で支払う必要はありません。・保障対象となる状態の具体例死亡：病気や事故など、原因を問わず死亡された場合所定の高度障害状態：両目の視力や言語機能を永久に失う、両腕または両足を失うなど、保険会社が定める極めて重い障害状態になった場合・保険金の支払い条件上記の「死亡」または「所定の高度障害状態」に該当すると医師に診断された場合に、保険金が支払われます。 もっと手厚く！特約オプション 基本保障に加えて、特定の病気や就業不能状態に備えるのが「特約」です。住宅ローン金利に年0.1%〜0.3%程度上乗せすることで加入できます。• がん保障特約初めて「がん（悪性新生物）」と診断された場合に、ローン残高がゼロになる保障です。上皮内がんや皮膚がんなど、一部対象外となる場合があるため、条件の確認が必須です。• 三大疾病（がん・脳卒中・急性心筋梗塞）特約がんに加え、脳卒中や急性心筋梗塞で所定の状態（例：手術を受ける、60日以上後遺症が続くなど）になった場合に保障されます。支払い条件が「診断されたら」か「所定の状態が続いたら」かで大きく異なるため、注意が必要です。• 七大疾病特約や就業不能保障三大疾病に、高血圧性疾患、糖尿病、肝硬変、慢性腎不全といった生活習慣病を加えた保障や、病気やケガで長期間働けなくなった場合に毎月の返済額が保障される就業不能保障など、さらに手厚い特約も用意されています。 どこで借りる？金融機関サービス比較 金融機関の種類団信サービスの特徴こんな方におすすめメガバンク保障のバリエーションが豊富。基本的な保障から疾病保障まで一通りそろっている。安定感と信頼性を重視する方。ネット銀行金利上乗せなしで特約が付くなど、競争力のある魅力的な商品を多く提供。少しでもお得に、手厚い保障を付けたい方。地方銀行地域に根差した独自のサービスや、特定の疾病に特化した団信を提供することも。地域でのつながりや、きめ細やかなサポートを求める方。 住宅購入は団信のほかに、金利タイプも選ぶ必要があります。「変動金利」「固定金利」の仕組みや特徴を知りたい方は、ぜひこちらの記事もご覧ください。▶住宅ローンで7割が選ぶ「変動金利」とは？ 選ぶ前に知るべき特徴とリスク対策▶金利が上昇する今こそ知りたい「固定金利」とは？メリット・デメリットや賢い活用方法を解説！ 備えだけじゃない！団信がもたらす4つのメリット 団信は「もしも」の備えだけではありません。実は、家計管理の面でもさまざまなメリットがあります。 金利上乗せで支払いの手間が少ない 特約保険料は住宅ローン金利に上乗せされる形で、毎月の返済額と一緒に引き落とされます。別途保険料を支払う手間がなく、払い忘れの心配もありません。 面倒な年末調整は一切不要 団信の保険料は生命保険料控除の対象外です。一見デメリットのように感じますが、年末調整や確定申告で保険料を申告をする手間がかかりません。 ローン残高に応じた無駄のない保障額 保障額がローン残高と連動するため、常に無駄のない保障額が設定されます。保障を厚くしすぎて、必要以上の保険料を支払うことがありません。 生命保険の見直しで保険料を削減できる 団信があれば住宅費という大きな固定費の備えが得られるため、他の保険を見直して月々の保険料を減らせます。生命保険に加入している場合の「死亡保障額」は、保障が重複するため、特に見直したい項目です。テレルームでは、住宅購入の物件選びから資金計画まで、不動産のプロがサポートいたします。お気軽に、ご相談ください。まずは話を聞いてみる 加入前に知っておきたい団信の4つの落とし穴 メリットの多い団信ですが、加入前に知っておきたい注意点もあります。 健康状態による加入制限 団信は生命保険の一種で、加入には健康状態の告知が必要です。持病や既往歴によっては加入できないことや、通常より保険料の高い「引受条件緩和型」の団信しか利用できない場合があります。 借り換えで保障が消えるリスク 団信は、住宅ローンに紐づいた保険です。将来、より条件の良い住宅ローンに借り換えをした場合、元の団信は失効し、新しいローンで再び団信の加入審査を受ける必要があります。そのときの健康状態によっては、新しい団信に加入できず、借り換えができない場合もあります。 保障はローン完済と同時に終了 住宅ローンを完済すると、団信の保障も同時に終了します。老後の死亡保障などが必要であれば、団信とは別に自身での加入手続きが必要です。 途中での解約・変更は原則不可 一度加入した団信は、原則として途中で解約や保障内容の変更ができません。「最初は基本だけにして、あとから特約を追加する」といったこともできないため、慎重に選びましょう。 団信を活用した賢い保険設計のポイント 団信を中心に賢く保険設計をし、ご家族の今と未来に、本当に必要な保障を備えましょう。 既存保険の「重複」をなくして見直す 団信で住宅ローン分の保障を確保できたら、現在加入中の生命保険を見直しましょう。高額になりがちな「死亡保障」は、必要最低限（葬儀費用やお子様の教育費の不足分など）まで減額できる可能性があります。その分、病気やケガに備える「医療保険」や、働けなくなったときの収入を補う「就業不能保険」「所得補償保険」を手厚くするなど、保障のバランスを見直せます。 ライフステージ別の活用戦略 • 新婚夫婦これから妊娠や出産を迎えると、一時的に収入が減ることも考えられます。産休・育休中も安心して暮らせる保障内容を選び、将来の家計の変化に備えましょう。• 子育て世代お子様の教育費の負担が大きくなる時期は、「3大疾病保障付き団信」のように、保障範囲の広いプランがおすすめです。万が一のことがあっても住宅ローンが完済されるため、ご家族は今の家に住み続けながら、教育費に資金を回せます。• 40代以降年齢とともに健康状態が変化し、新しい団信への加入が難しくなる可能性があります。将来を見据え、今のうちに保障内容を慎重に検討しておくことが大切です。テレルームでは、あなたに合った団信選びを不動産のプロがサポートいたします。お悩みの方は、ぜひご相談ください。まずは話を聞いてみる 団信選びで失敗しないためのチェックポイント □ 健康告知の「これくらいなら…」は禁物！告知内容が事実と異なると「告知義務違反」と判断され、万が一のときに保険金が支払われないことがあります。ご自身の健康状態で少しでも気になることがあれば、自己判断はせず、必ず正直かつ正確に伝えましょう。□ 保障の条件は「診断されたら？」それとも「特定の状態が続いたら？」同じ病気の保障でも、「医師の診断が確定した時点」で支払われるのか、「入院や特定の症状が一定期間続いた後」で支払われるのかでは、受け取れるタイミングや条件が大きく異なります。パンフレットや契約のしおりをよく読み、保障が受けられるタイミングを確認しておくことが大切です。□ 将来、借り換えや繰り上げ返済する可能性は？ご自身のライフプランと照らし合わせて、以下の2点も考えてみましょう。・将来、借り換えを考えているなら…借り換えの際は、団信も再加入が必要です。そのときの健康状態によっては新しい団信に加入できないリスクがあります。・将来、繰り上げ返済を考えているなら…手厚い保障は、毎月の返済額（金利）に上乗せされます。短期間で完済すると、保障期間が短いにもかかわらず高い保険料を払うことになり、割高になる可能性があります。 安心の住宅購入は適切な団信選びから！ 団体信用生命保険（団信）は、万が一のリスクから大切なご家族と住まいを守るためのセーフティネットです。どの金融機関で、どの団信を選ぶかで、ご家族が得られる未来の安心は大きく変わります。 ライフプランに合った団信選びはテレルームにお任せ！ テレルームでは、物件探しや資金計画だけでなく、お客様一人ひとりのライフプランに最適な団信選びのサポートもさせていただきます。住宅購入に関するご不安は、いつでもお気軽にご相談ください。まずは話を聞いてみる