マンションの売却を検討しているものの「一体いくらで売れるんだろう？」「手続きが複雑そう…」と、お悩みや疑問を抱えていませんか？

この記事では、売却の流れや資産価値を最大化して高く・早く売るためのコツ、見落としがちな費用や税金の話まで、わかりやすく解説します。あなたの大切な資産を納得のいくかたちで売却できるよう、ぜひ最後までご覧ください。

【全体像】準備から引渡しまで！マンション売却の流れを把握

マンション売却には、3〜6か月、場合によってはそれ以上の時間がかかります。基本的な流れは、以下のとおりです。

STEP1：準備・相場調査（1〜2週間）
・住宅ローンの残高を確認
・周辺の売却相場をインターネットなどで調べる
・売却を依頼する不動産会社の候補をいくつかリストアップ

STEP2：査定・媒介契約（1〜2週間）
・複数の不動産会社に査定を依頼（訪問査定がおすすめ）
・査定価格の根拠や販売戦略を聞き、依頼する会社を決定
・不動産会社と媒介契約を結び、売出価格を決定

STEP3：売却活動・内覧対応（1〜3か月）
・不動産ポータルサイトなどへ物件情報が掲載される
・購入希望者からの問い合わせに対応し、内覧の日程を調整
・内覧当日は、室内をきれいに整えて購入希望者を迎える

STEP4：売買契約・引渡し（1〜2か月）
・購入申込書を受け取り、価格や条件を交渉・合意
・不動産会社にて重要事項説明を受け、買主と売買契約を結ぶ
・住宅ローンの残債を完済し、抵当権の抹消手続きを行う
・残代金を受け取り（決済）、買主に鍵を渡して物件を引渡す

マンション売却の第一歩！「査定」と不動産会社の選び方

マンション売却を考え始めたら、まず「いくらで売れそうか」を把握するための査定をします。査定は、売却の成功を左右する不動産会社選びの第一歩です。

「机上査定」と「訪問査定」どう使い分ける？

査定には2種類あり、目的に応じて使い分けます。

・机上査定（簡易査定）：物件情報（所在地、築年数、広さなど）や周辺の取引事例をもとに、おおよその査定額を算出。「すぐに売る気はないけど、今の価値を知りたい」「まずは気軽に相場観をつかみたい」という方におすすめ。

・訪問査定（詳細査定）：不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、部屋の状態、日当たり、眺望、管理状況などを細かくチェックして、より精度の高い査定額を算出。

信頼できる不動産会社の選び方

査定額の高さだけでなく、売却を任せるパートナーとして、信頼できる会社か見極めましょう。

・査定価格の根拠が明確か：「なぜこの価格なのか」を、周辺相場や物件のプラス・マイナス点を踏まえて具体的に説明してくれる

・売り方の提案が明確か：物件の価値を最大限に引き出す、効果的な方法や時期を教えてくれる

・売却実績が豊富か：売却したいマンションのエリアや、同じマンション内での取引実績があると良い

・担当者との相性：親身に相談に乗ってくれ、報告・連絡・相談がスムーズ

3種類の「媒介契約」の違いと選び方

売却を依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。契約には3つの種類があり、それぞれの特徴は以下のとおりです。

契約の種類	特徴	こんな方におすすめ
専属専任媒介	・依頼できるのは1社のみ ・自分で買主を見つけても、その不動産会社を通す必要がある ・不動産会社は1週間に1回以上の報告義務がある	信頼できる1社にすべてを任せ、手厚いサポートでスピーディに売却を進めたい方
専任媒介	・依頼できるのは1社のみ ・自分で買主を見つける「自己発見取引」ができる ・不動産会社は2週間に1回以上の報告義務がある	1社に任せたいが、知人や親族に売却する可能性も残しておきたい方
一般媒介	・複数の会社に同時に依頼できる ・自分で買主を見つけられる ・不動産会社に報告義務はない（任意）	人気エリアの物件で引き合いが多そうな場合や、広く情報を拡散して競争環境を作りたい方

テレルームでは、お客様と一緒にご希望や条件を整理し、安心して進められるようご案内します。マンションの売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

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マンションを少しでも高く・早く売るための4つのコツ

マンションの価値を最大限に引き出し、より有利な条件で売却するための4つのコツをご紹介します。

内覧準備で「住みたい」を演出する

内覧は、購入希望者が物件を直接見て「ここに住みたいか」を判断する重要な機会です。第一印象を良くするために、以下のポイントを意識しましょう。

・清潔感：玄関、水回り（キッチン、浴室、トイレ）、窓ガラスは念入りに清掃。
・開放感：部屋を広く見せるため、床に物を置かず、不要な家具を移動するなどしてスッキリと。
・明るさ：内覧時はすべてのカーテンを開け、照明もつけて室内を最大限に明るく演出。
・臭い対策：事前にしっかり換気し、生活臭やペット、タバコの臭いを消す。芳香剤は好みが分かれるため、無香料がベスト。

売却のタイミングを見極める

不動産市場は常に変動しています。一般的に、春（2〜3月）や秋（9〜10月）は、転勤や新生活の準備で人の動きが活発になり、売却しやすい時期です。また、金利が低い時期は購入者のローン負担が軽くなるため、売却に有利に働くことがあります。市場の動向も不動産会社と相談しながら、最適なタイミングを探りましょう。

戦略的な「売出価格」を設定する

査定価格を参考に、最終的な「売出価格」を決めます。ポイントは、値下げ交渉を見越して、あらかじめ少し高めの価格で売り出すことです。ただし、相場からかけ離れた高すぎる価格は、内覧希望者が現れず、売却が長期化する原因になります。不動産会社のプロの意見を参考に、購入希望者の興味を引く価格ラインを設定しましょう。

物件の「魅力」を整理し、伝えられるようにしておく

物件のセールスポイントは、住んでいるからこそわかる魅力を整理し、内覧時に伝えられるようにしましょう。

（例）
・南向きで日当たりが良い
・リフォームしてキッチンが使いやすい
・管理組合の運営がしっかりしている
・近所の〇〇公園は子どもを遊ばせるのに最適　など

テレルームでは、あなたのマンションの価値を最大限引き出し、より良い条件での売却をサポートします。少しでも高く・早く売却したい方は、ぜひ一度お問い合わせください。

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住宅ローンが残っていても大丈夫？残債がある場合の注意点

住宅ローンが残っていてもマンションの売却は可能です。ただし、売却時には必ずローンを完済し、金融機関が設定した「抵当権」を抹消する必要があります。

アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残高）の場合
売却で得たお金でローンを完済し、残った分が手元に入ります。問題なく売却を進められます。

オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残高）の場合
売却価格だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金（貯蓄など）で補う必要があります。自己資金で補えない場合は、「住み替えローン」という方法もありますが、審査が厳しくなる傾向があるため、早めに不動産会社や金融機関に相談しましょう。

マンション売却にかかる費用と税金の知識

マンション売却では、手元にお金が入ってくるだけでなく、諸費用や税金といった支出も発生します。売却益を正確に把握するためにも、事前にしっかり理解しておきましょう。

売却時にかかる「諸費用」

諸費用の合計は、売却価格の4〜6%程度が目安です。

・仲介手数料：不動産会社へ支払う成功報酬（上限：売却価格×3%＋6万円＋消費税）
・印紙税：売買契約書に貼付する印紙の代金で、売却価格により異なる
・抵当権抹消登記費用：住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するための手続き費用
・その他：必要に応じて、ハウスクリーニング代、引越し費用など

テレルームでは、条件によって仲介手数料0円が実現します。諸費用を賢く抑えたい方は、ぜひ一度、テレルームまでご相談ください。

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忘れないで！固定資産税・都市計画税の日割り精算

固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して、1年分の納税通知書が送られてきます。年の途中で売却した場合でも、法律上の納税義務は売主にあります。

実際の不動産取引では、物件の引渡し日を基準に税額を日割り計算し、買主が負担すべき分を売主へ支払うのが一般的です。

「譲渡所得税」の軽減には確定申告が必要

マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、利益に対して「譲渡所得税」がかかります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
※取得費：物件の購入代金や購入時の諸費用から、建物の減価償却費を引いたもの

ただし、マイホームの売却には税金の特例があります。代表的なものが「3,000万円の特別控除」で、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。つまり、利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。

この特例を利用するには、確定申告が必要です。適用条件など、詳しくは不動産会社や税務署に確認しましょう。

戦略的なマンション売却で資産価値を最大化！

マンション売却は、ただ手続きを進めるだけでなく、資産価値を引き出す計画が欠かせません。信頼できる不動産のプロに相談することで、納得のいく売却を進められます。

マンションの売却をお考えなら、まずはテレルームへ！

マンション売却でお悩みなら、数多くの売却を成功に導いてきたテレルームにご相談ください。

・お客様の大切な資産の価値を最大化する売却戦略をご提案
・豊富な実績とデータに基づく的確な査定と価格設定
・売却活動から引渡し、確定申告のアドバイスまで責任をもってフルサポート

売却を決めた方はもちろん、「まずは査定だけしてみたい」「売るか貸すか迷っている」といった段階でのご相談も大歓迎です。テレルームがあなたのスムーズな住み替えをサポートいたします。

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